玉林市人民政府关于公布实施2020年玉林市本级城镇土地定级与基准地价更新成果的通知

各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：

为进一步规范地价管理，加强对玉林土地市场的宏观调控， 促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关文件规定，按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》的要求，2020 年，我市组织对玉林市本级城镇土地级别和基准地价进行了调整与更新，更新成果已通过自治区自然资源厅审查验收，现将《2020 年玉林市本级城镇土地定级与基准地价更新成果》予以公布，自公布之日起实施。同时，2017年6月6日公布实施的《2017 年玉林市区城镇土地定级与基准地价更新成果》自本次更新成果公布实施之日起终止使用。

玉林市人民政府

2021年3月9日

2020 年玉林市本级城镇土地定级与基准地价更新成果

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12 号）等法律法规和相关文件规定，玉林市对市本级城镇土地定级与基准地价进行了更新。玉林市本级城镇土地定级与基准地价更新项目范围包括玉林市城区及茂林、大塘、仁东、仁厚、福绵、成均、樟木、新桥、石和、沙田 10 个镇区。有关成果内容如下：

一、玉林市城区土地级别与基准地价更新成果

（一）基准地价内涵

1.玉林市城区基准地价主要分类和基准条件本轮次基准地价区分为商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类用途，公共管理与公共服务类用地包括的10个二级地类再归纳为三组：第一组公共管理与公共服务用地为：机关团体、新闻出版、科研用地；第二组公共管理与公共服务用地为：教育、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公用设施用 地；第三组公共管理与公共服务用地为：公园与绿地用地。不同建设用地土地用途价格对应的基准条件为：

（1）基准地价估价期日为2020年9月30日。

（2）基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

（3）土地开发程度达到“五通一平”标准（宗地外“五通”，即通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整），宗地内其他建设相关费用计入地上建筑物开发建设成本。

（4）土地利用状况：商服用地容积率2.0，住宅用地容积率2.5，工业用地容积率 1.0，机关团体、新闻出版、科研用地容积率2.0, 教育、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公用设施用地容积率1.0，公园与绿地用地容积率0.5。

（5）土地权利状况: 无他项权利限制下的出让国有建设用地使用权价格

2.基准地价内涵说明

基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。基准地价具体内涵构成为国有土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。

（1）土地用途说明：根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），结合玉林市的实际情况，所得出的基准地价土地用途内涵界定如下：

①商服用地：指主要用于商业、服务业的土地。《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）二级类用地中包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。各用途定义如下：

A.零售商业用地(加油、加气站用地除外)：指《土地利用现状分类》二级类用地中的零售商业用地（除加油、加气站用地外），即以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等的用地；

B.批发市场用地：以批发功能为主的市场用地；

C.餐饮用地：饭店、餐厅、酒吧等用地；

D.旅馆用地：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地；

E.商务金融用地：指商务服务用地，以及经营性的办公场所

用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区

外独立的办公场所，信息网络服务、信息技术服务、电子商务服

务、广告传媒等用地；

F.娱乐用地：指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于 65%的大型游乐等设施用地；

G.其他商服用地：指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、 洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、 废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品维修网点、物流营业网点。

②住宅用地：指《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）二级类用地中城镇住宅用地，即城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。

③工业用地，即工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。

④公共管理与公共服务用地：指《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）二级类用地中用于机关团体、新闻出版、科研、教育、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公用设施、公园与绿地的用地。各用途定义如下：

A.机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地；

B.新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、 杂志社、通讯社、出版社等的用地；

C.科研用地指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地；

D.教育用地指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地；

E.医疗卫生用地指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地，包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地,卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地,对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地,急救中心、血库等用地；

F.社会福利用地指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地；

G.文化设施用地指图书、展览等公共文化活动设施用地，包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地,综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地；

H.体育用地指体育场馆和体育训练基地等用地，包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，

不包括学校等机构专用的体育设施用地；

I.公用设施用地指用于城乡基础设施的用地，包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地；

J.公园与绿地用地指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。

（2）土地使用年期及土地权利状况：根据《城镇土地估价规程》规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出让土地使用权价格。因此，土地使用年限商服用地设定为 40 年，住宅用地设定为 70 年，工业用地设定为 50 年，公共管理与公共服务用地设定为 50 年。

（3）容积率：是指建筑物的总面积与宗地面积之比，其设定主要依据工作范围内各分类用途近四年出让供地数据统计结果，辅助结合《玉林市控制性详细规划》参考确定。

（4）土地开发程度：各类用地的开发程度均按工作范围内普遍开发程度进行设定，即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整来设定。

（5）估价期日：本次基准地价更新的估价期日为2020年9月30日。

（二）土地级别更新成果

1.土地级别面积

2.土地级别边界说明

（1）商服用地

（2）住宅用地

（3）工业用地

（4）公共管理与公共服务用地

（三）玉林市城区土地级别基准地价更新成果

（四）玉林市城区土地价格区段及基准地价更新成果

区段结果包括工作范围内玉林市城区商服路线价区段（沿道路布设）、住宅用地土地价格区段、工业用地土地价格区段以及相应的基准地价更新成果。

1.商服用地区段地价成果

2.住宅用地区段地价成果

3.工业用地区段地价成果

二、玉林市本级所辖各乡镇土地级别和基准地价更新成果

玉林市本级所辖各乡镇土地级别和基准地价更新成果范围包括大塘、仁东、仁厚、福绵、成均、樟木、新桥、石和、沙田9个镇区，根据《玉林市辖区土地利用总体规划图（2006～2020年）-2015年调整》，茂林镇纳入玉林市本级城区范围。

（一）乡镇基准地价内涵

1.基准地价估价期日为2020年9月30日。

2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

3.土地开发程度达到“五通一平”标准（宗地外“五通”， 即通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整），宗地内其他建设相关费用计入地上建筑物开发建设成本。

4.土地利用状况：商服用地容积率1.0，住宅用地容积率2.5，工业用地容积率1.0，机关团体、新闻出版、科研用地容积率2.0, 教育、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公用设施用地容积率1.0，公园与绿地用地容积率0.5。

5.土地权利状况: 无他项权利限制下的出让国有建设用地使用权价格。

（二）乡镇土地级别更新成果

1.乡镇土地级别面积

经汇总，取得玉林市本级所辖各乡镇级别面积汇总结果如下：

2.乡镇土地级别边界说明

（三）乡镇基准地价更新成果

三、其他行业用地地价成果

除商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类用途外，对其他二级类用地，可获取能够进入市场流转（出让）的实际供地信息较少或无法获取，房地产市场上也缺乏这类用地的房地产价格信息。对这些用地类型，结合定性分析，提出以下修正系数意见作为参考（和三种基本用途商服、住宅、工业用地对比）。